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真相:住宅70年到期可续,但公寓和商办还不行!

来源:  2017-11-09

来源:深圳新浪房产、信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣

深圳土地稀缺,住宅用地更为紧俏。从最近的深圳土地招拍挂可以看出,出让土地均以商业用地、工业用地为主,今年以来纯正的住宅用地出让仅一宗,即龙华即将竞拍的一块宅地,且要求70年全期自持。

少之又少的住宅地,加上限购限贷政策影响,深圳新入市产品中,40年、50年产权的公寓产品大增。深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳已入市公寓为14.7万套,体量惊人。

那么问题来了,这些40、50年产权的产品年限到期之后,会不会被收回?续期要补交多少钱?这也是近来众多网友所关心的。

小编采访了几位资深专家和律师,梳理了重要的信息:

1)住宅用地,不区分40年还是70年产权,都可以自动续期。

2)商业用地和工业用地,目前不享受和住宅用地同等待遇,相关法律法规的修改还在进行中。

3)自动续期不等于无偿续期,并非所有住宅都可以免费续期,统一的土地出让规则出台之前的部分住宅续期,需要补交较低地价款;统一规则出台之后的住宅无偿续期的可能性非常大。

4)房屋产权到期后被收回的可能性不大,住宅无偿续期是大趋势。

1、住宅用地不分年限,均可办理续期

正常情况下,房屋产权年限有40年、50年和70年三种,40年一般为商业用地,50年多为工业用地,普通住宅大多是70年产权。但在统一土地出让规则出台前,有的地块因特殊情况,土地性质和产权年限并不一致,这类出地产权年限相对灵活,有20年、30年、50年不等。

购房者的房屋产权,其实包括房屋使用权和土地的使用权两种。购房者对房屋的使用权是永久性的,对土地的使用权则是有期限的。70年、50年、40年的产权便是指土地使用权。

土地产权到期后,能不能续期,收不收费?虽然目前没有正式的政策和法律文件出台,但根据深圳近期处理产权续期的办法,可以明确住宅用地可办理续期,由土地性质决定。

按照《物权法第一百四十九条》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

广东华商律师事务所周争峰律师表示,只要是住宅用地,不区分40年还是70年都可以自动续期,但是除了住宅用地之外的商业用地和工业用地,目前不享受和住宅用地同等待遇

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣也表示,房屋产权续期只区分住宅还是非住宅,不区分年限。

2、商务公寓、商业工业用地不享受住宅续期待遇

针对住宅用地到期后的问题,2017年3月15日,国务院要求有关部门作了回应,住宅70年产权到期后可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

值得注意的是,这里提到的是70年产权的住宅,而对其他年限的住宅,和其他土地性质商业用地、工业用地建设的产品产权续期问题,都没有涉及。

除了70年产权的住宅,其他类房屋的产权能否续期?带着疑问,11月7日小编致电了深圳市规土委咨询电话。工作人员告知,办理产权续期,业主需携带身份证和房产证,在房地产交易大厅提交申请,进入审核程序,房屋能否延期要看审核结果。可以明确的是,审核后确认是住宅用地,且相关具体材料齐全的房屋,可以办理续期。

产权续期对住宅敞开了大门,但对于商务公寓、商业用地和工业用地建设的住房,目前并没有产权续期的明确规定,也没有相关案例。

规土委工作人员表示,目前商务公寓和其他性质房屋来申请办理产权续期的很少,也可以提交申请,但清楚能否通过审核,具体情况可以到房地产交易大厅窗口前来咨询。

周争峰律师对此也表示,住宅用地之外的商业用地和工业用地,目前不享受和住宅用地同等待遇,相关法律法规的修改还在进行中。

3、自动续期≠无偿续期

部分住宅需要补交地价款

确定了住宅用地可以自动续期,但并不等于所有住宅都可以无偿续期。规土委工作人员表示,深圳有许多遗留问题,土地性质和产权不一致,需根据情况来定。要不要补交地价,补交多少,也是在审核之后会被告知。

据了解,深圳今年有过住宅产权续期,补交地价的案例。3月福田区长城大厦6栋一套80.6平方米的业主,递交了一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示,该房产用途为住宅,土地使用年限为50年,从1985年5月28日起至2035年5月27日止。后来,业主补交了44940元地价款,续期20年产权。该房地产的土地使用年期成功延至70年。

据家家顺、安居客和58同城数据,长城大厦的目前市价为8万元/平方米,该套房产市值约645万元,补交地价款仅为市值的0.7%。

去年底,为妥善解决在续期法律出台前,少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题,国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请;二是不收取相关费用;三是正常办理交易和登记手续。

但具体落实到各地方,各地情况不同因地制宜,深圳有自己的模式,正常的70年产权续期遵守这个原则;但对于部分历史遗留问题的住宅产权续期,进行个别化差别化区分。

房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,1990年开始实行全国统一执行土地使用年限规定,确定了住宅用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地50年。如果在统一的土地出让规则出台之前,住宅产权年限比较灵活,20年、30年、50年、70年都有。

这类住宅到期之后续期需要交钱,但价格比较低,深圳之前有过这种案例,补交地价款大概是评估地价的20%左右。而在统一土地出让规则出台之后批的地,住宅无偿续期的可能性非常大。

总之,房子产权到期后,按照不同房屋土地性质及具体材料,可能出现3种情况:

1).自动续期,无需申请、不用交费、不影响交易。

2).由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额,价格较低。

3).若国家因特殊需要,收回土地和地上建筑物,将对业主进行补偿,用类似拆迁安置的办法解决。

房屋产权续期政策梳理

1)1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,确立了有偿续期,不续期连同房屋无偿收归国有的原则。

2)2004年《深圳市到期房地产续期若干规定》确立了划拨土地有偿续期,不续期房屋折旧补偿的原则,出让土地不适用。补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

3)2007年《物权法》第149条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。确立了住宅土地自动续期原则。

4)2009年修订的《城市房地产管理法》确立了无论土地性质,到期续期按照“规定”支付土地使用权出让金,但截至目前尚无住宅土地使用权续期付费“规定”。

5)2011年修正的《深圳经济特区土地使用权出让条例》确立了无论土地性质,到期续期都要付费,不但要支付土地出让金还要支付土地开发与市政配套设施金,完全突破了《物权法》规定,然因属于特区立法,根据《立法法》规定,该突破属合法变通法律,应优先于《物权法》使用。

6)2016年底,国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请;二是不收取相关费用;三是正常办理交易和登记手续。

7)2017年,最新官方政策虽未出台,70年产权住宅遵守上述过渡性处理办法和物权法,自动无偿续期。部分住宅按特区立法规定,续期需付费,但具体付费标准尚无规定。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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