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地产评论:从深圳“只租不售”土拍看房地产“供给侧”新改革!

来源:  2017-11-14

来源:地产号

11月10,深圳安居集团以10.1亿拿下深圳首宗“只租不售”地块,一举击败到场的目前有8家企业:龙华建设、安居集团、佳兆业、保利、碧桂园、星河等!

值得注意的是,这是深圳首次采用住房全年期(70年)只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地,也是今年深圳首块宅地出让。

有细心的人计算,安居集团以10.1亿元竞得,楼面价11200元/㎡,溢价率30%。配建人才住房10800㎡。如去掉人才住房面积,实际楼面价达1.93万/平米左右。

未来这宗“只租不售”的项目,未来收益将如何?

我们可以从当前的数据来估算,《深圳市 2017 年房屋租赁指导租金》近日正式出炉,该《租金表》是由深圳市房屋租赁管理办公室采集全市十区(新区)各街道各地段价格测算得出,能正确反映深圳各地段租金价格的真实水平和变动趋势。

根据《租金表》,2017 年深圳各类用途房屋租金明显上升,住宅类房屋整体平均租赁价格涨幅达 6.1%,办公类房屋整体平均租赁价格涨幅达 11.3%。

受义务教育免费资格申请政策的影响,处于学校旁的住宅类房屋租赁市场表现活跃,与2016年相比,基本房屋租金上涨在10%~20%以上。其中位于福田区园岭、南园和华强北片区的房屋,因地处深圳市实验幼儿园等重点学校旁边,且地理位置优越,配套设施完备,出租率明显上涨;华强北街道所属区域,房屋租金上涨达到50%。

光明新区、宝安区、龙岗区等地的住宅类房屋需求不断增加,一些环境较好、发展较为成熟的住宅区,租金不断上涨。其中宝安区新安街道毗邻地铁沿线,租金涨势强劲,新安街道熙龙湾小区已涨至70元/平方米。

另外,根据深圳中原2017年租赁成交数据,红山片区租金均价68元/平,金亨利都荟首府租金均价为76元/平。在不考虑未来其他租赁政策红利情况下,开发商70年自持也是有利可图的。

我们可取一个中值,两三年建设后,该项目应该可以达到70元/平方米,深圳安居集团这块地,每年最少可收租金 75751200元,如果加上建设成本,应该在20年左右可以收回成本。当然这里面也可以包括每年租金上涨6%,可以对冲银行贷款利率。

对此,深圳安居集团可谓有备而来!

在土地拍的6天前,即2017年11月3日上午举行的中国建设银行深圳住房租赁战略合作签约暨人才安居合资公司揭牌仪式上,深圳市人才安居集团与建设银行跨界合作,揭牌成立了“深圳市安居建信租赁服务有限公司”。

深圳市安居建信租赁服务有限公司由深圳市人才安居集团全资子公司深圳市房屋租赁公司和建信住房服务(深圳)有限责任公司共同合资成立,双方各占50%股比,注册资本金600万元,着力于通过市场化手段,将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房,主要供给人才安居集团作为人才住房。

在当天,为鼓励长租,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,为租户提供纯信用贷款用于租房,贷款享基准利率,最高可贷100万,最快1个工作日放款。在租金方面,一房企负责人透露,将会参照市场价制定。

于是有很多人惊呼,“房地产大变局来了”。

的确,房地产新改革来了!

首先,“只租不售”地块,从根本解决了“地王”的问题。面包和面粉倒置的问题在一定时期内将得到倒置。

其次,打响“租售并举”的供给侧改革之战。我认为,在相当一定时期内,租赁侧供给将通过土地拍卖、集体用地、工业、商业项目改造等方式,会大量增加产品供给。

第三,再一次提升人才战略对城市创新驱动的决定性作用。人才强国战略作为十九大提出的七大战略之一,如何保证?首先要从“安居乐业”上保证,以低房价、低房租等高性比创业创新环境,城市才能赢在起跑线上。

第四,“租售并举”,并非是行政计划的回潮。而是指引房地产走向市场化2.0阶段。即使是作为人才房或租房,也应该地会向市场靠齐,其价格自然会体现出刚性,比如有较好的教育、商业配套等,租金自然高。另外一方面,针对商业住宅用地,将会有一个配建人才房、租房的过程。高端住宅,未来土地供应价格应该会随市场变化,但想要暴涨预期,就比较难了。因为,炒房行为会因为大量租房供给,而得到遏制。

综合言之,从深圳“只租不售”土拍,不仅看是一家企业或市场行动,更要看高一些,这就是房地产启动的供给侧新改革!当然,解决房地产难题,仍是任重道远。毕竟在密集的房地产调控期,“租售并举”刚刚启步,仍然要对市场规律保持敬畏!

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