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全国首单储架式长租公寓CMBS获批,招商蛇口蓄势租赁能量圈

来源:深圳热线  2017-12-04

12月1日,全国首单储架式长租公寓CMBS获得深圳证券交易所审议通过,60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度,以“城市和园区运营服务商”定位的招商蛇口再次成为行业焦点。

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2017年12月1日,以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。同日,招商蛇口发布公告称,作为全国首单储架式长租公寓CMBS,储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。

在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下,从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展,同时也要求充分发挥国有企业的引领和带动作用,并支持相关国有企业转型为住房租赁企业等。广州、武汉、深圳、沈阳等先后出台鼓励“租购并举”的产业政策。

业内人士分析,长租公寓板块已升级为招商蛇口战略业务之一,此单CMBS获批,将会放大公寓板块起步早、产品线完整等优势,为租购并举时代的转型创新储备能量圈。

   产融资源协同,为美好生活蓄能

长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁市场中,企业租户占据市场份额的比例高达30%,而我国的这一比例尚不足3%。对标国际发展经验,加之一系列租赁住房政策激励,我国住房租赁企业有很大的市场空间。

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招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹间”精品公寓

在此背景下,招商蛇口旗下招商公寓被寄予厚望。招商蛇口董事总经理许永军介绍,长租公寓业务是公司发展战略之一,长租公寓的发展战略与招商蛇口133341战略高度一致(133341战略即1个目标:中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商,3层业务:社区运营、园区运营、邮轮运营;3项能力:项目开发、运营服务、资产管理 ;3项策略:区域聚焦、城市深耕、转型发展;4大抓手:产网融城一体化;1大驱动:创新驱动)。资产证券化是这一战略的重要的组成部分,后续将积极开拓产融创新。

资料显示,招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目,大多分布于一、二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。据招商蛇口介绍,多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

自重组上市后,招商蛇口确立 “前港-中区-后城”发展模式,基于蛇口经验,倡导成片区综合开发,即以港口先行,产业园区跟进,再配套城市功能开发,从而形成联动引领城市升级。招商局集团内的资源互补,有利于招商蛇口多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源。在内外资源协同下,前海妈湾片区、北京台湖小镇、湖北蕲春大健康产业园、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批产城项目落地,公寓业务作为城市功能配套的一部分,有着巨大的增量空间。

业内预计,一、二线城市房价居高不下,租房人口占比及租房年龄攀升,以及80、90后消费模式的转变,长租公寓将成为一、二线高房价城市主流居住模式。

十九大之后“美好生活需要”成为新时代课题,社会消费升级带来的更多潜在机会。在招商蛇口看来,资源协同将构成公寓业务的竞争优势,为城市生活所提供的优质居住体验,让更多的人以更少的成本居住在美好的生活环境中。

   定位领导品牌,博弈万亿蓝海

目前招商蛇口已在深圳、北京、武汉、重庆等发展多个项目,正有序推进天津、沈阳等城市落地,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

在制度层面“租购并举、租购同权”导向下,行业政策利好为企业进入租赁市场降低了政策性风险,保障了业务的盈利性,未来发展空间非常可期。

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招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹棠”高端服务式公寓

东方证券近期研报指出,目前我国租房人口估计为1.9亿,住房租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。

据链家研究院《租赁崛起》报告测算,我国租赁市场,2020年大概是1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

招商蛇口董事总经理许永军表示,把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。运营能力是招商蛇口公寓业务的核心竞争力。

根据招商蛇口战略规划,招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌,计划中短期实现全国重点城市品牌落地,公寓管理规模10万间;同时设定,在未来,通过收购兼并的模式加速扩张,管理规模扩容至100万间。

在发展策略上,招商蛇口通过总部战略引导、城市公司落实,兼顾内部存量+外部增量,逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式,打通租赁业务全价值链各环节,打造租赁公寓全程专业运营商。

在招商蛇口的公寓业务蓝图中,品牌与标准在招商蛇口公寓战略蓝图中具有关键作用。据透露,招商蛇口将围绕旗下的“壹棠”、“壹间”、“壹栈”公寓品牌与招商局置地旗下的“CM+”公寓品牌,尽快完善统一的品牌体系。整合完成后,将成为第一家也是唯一一家海外布局的长租公寓品牌。

业内人士认为,战略成功背后是一个系统工程,要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条,这个系统工程也是招商蛇口转型升级的标志。此次长租公寓CMBS获批,将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具,也是战略体系中重要一环。

   小而美,领先的不止GOP率

据人民日报报道,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。

近年来,房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈,与单维度追求规模化不同,招商蛇口更加理性,注重规模与效益的均衡。

克尔瑞研究认为,包括万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓行业,普遍面临共同的盈利难点,亟待提升运营能力。在行业,往往把GOP率(营业毛利率)作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。据统计,长租公寓国内市场代表企业GOP率目前约80%,而招商蛇口稳定运营项目达到90%。服务式公寓市场代表企业GOP率通常为50%-55%,招商蛇口服务公寓项目依靠创新的运管模式大幅降低运营成本,有效提高经营效益,代表项目GOP率实现超68%。招商蛇口长租公寓GOP率远远领先行业。

业内人士分析认为,招商蛇口有30年住宅租赁、5年中高端公寓运营经验,拥有丰富的政策性及园区配套住房运营经验,包括“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大产品线覆盖各层次公寓租赁需求,并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系,租金溢价水平达20%-31%。是业内少有的“小而美的巨兽”,对于行业有很好的引领和带动作用。

招商公寓负责人介绍,企业客户与个人客户分别占比约50%,企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、大疆科技、新田石油、QSI、富士施乐、日立等大型知名中外企业。口碑良好、租约稳定、承租能力强是招商公寓特点,受到租户的普遍好评。

在2016年5月4日,李克强总理主持召开国务院常务会议,招商蛇口公寓租赁业务作为央企典型案例,被住建部向国务院办公厅推荐;

截至2017年8月6日招商蛇口长租公寓先后三次接受央视财经频道的现场采访。壹间公寓每年现场接待同行考察、交流与参观平均超过50批次,已经成为见证行业成长的标杆。

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