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巴菲特说房产中介赚的血汗钱 那中国的中介呢?

来源:  2018-05-07 11:36

来源:大伟看楼市

人都在妖魔化中介。过去十年其实最诚实没有欺骗你的人就是卖给你房的开发商销售和中介。在昨天夜里,股神巴菲特也谈到了这个话题:

8是中国人最幸运的数字,今年8月我就88岁,那个时候我们要并购公司就是最好的时机。中美是两个最具智慧的国家,绝对不会做一些非常愚蠢的事情。

中国有很多机会,查理已经在中国找到他可以取得的“猎物”了。

除了中国和美国,你可能不会找到其它国家并有投资的一些想法,规模以及地理都是我要考虑到的,中国股市将跑赢美股。

巴菲特在谈及对房地产的看法时表示:

并不是一个特别赚钱的行业,“或者说你拥有一个房子,我觉得这是一个基本的行业,也是一个基本上大家投资的方向。”巴菲特表示,美国大概有30%的贡献在房地产的收入。

谈及房地产中介市场,巴菲特的观点是,这不是一个特别赚钱的行业,“要做房地产经纪人,不是走一趟就可以卖了房子。这是人类的本质。所以今天的房地产的中介人,以及他们的买主要怎么样运用他们的钱,我们都很尊敬他们使用钱的方式,这是他们辛苦得来的血汗钱。每一个行业里面都有自己的一些问题,当然我们还会继续买一些中介公司,这是我们的想法。”

关于房产中介佣金的问题,芒格认为,有的时候是不合理的,如果说你今天这个房子是两千万,当然这个佣金听起来实在是很高。如果说两千万的房子5%的佣金,那实在是太好了。但想想看,谁会付得起两千万的房子?多少人买得起这样的房子?一般的佣金是多少?其实还是不错的。

伯克希尔旗下目前已经拥有几家房产中介公司,但巴菲特还不满足,“我们如果得到全美国10%的中介公司的比例的话,那还是不错的一个想法。”

那么在中国,房地产中介和美国的有什么区别?

1:最核心的本质区别是:简单的聊聊单边代理与双边代理

中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。

房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同

但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。

但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。中国的中介从根源上的弊端,就是双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

这种交易情况下,从自身生存角度看,中介业务员必然为了收入,只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。

因为这种独特的代理模式存在,所以中国中介行业,的确是存在被政策调控的风险。

2:渠道化垄断:

渠道销售占大部分项目销售的比例越来越高,最近在北京部分热点区域甚至渠道点位给到了7%。短期虽然有效,但这其实明显是一种饮鸩止渴。

客户购房的需求不会因为推广的多少,而出现突然增加。渠道不增加总需求,但的确会影响客户的选择项目,过高的点位使得项目的成本增加。

房地产渠道的手法无外乎就9种:派单、电话邀约、渠道公司合作、团购推售、外部展点、资源合作、上门拜访、竞品拦截和老客户再拓。

中介渠道的用处:在一个区域只有个别项目操作的时候,的确可以引流、劫客。但一旦市场好转或者普遍使用,渠道的高价就成为影响利润的一把双刃剑。(另外渠道又很难完全取代代理做到分析市场、坐商接待客户的职能。毕竟二手房业务员的客户都是消耗性,一次推荐后,如果不成功经纪人基本会转向其他项目。)

特别是规模足够大的渠道,已经逐渐开始通过各种手段可以脱离市场,主动定价。这种情况下,过去1%的代理+2-3%的渠道,渠道垄断已经逐渐出现在北京。

3:买房人如何决策:

如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。

那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心的普通住宅,中小户型的。别被“卖房炒股”“卖房创业”的说法忽悠了,选择自己最安全的方式活着,比赶时髦被骗要好很多。

经济发展,钱变多,房子增值。买房主要看经济,看资金流向和成本。多购入资产,少购入消费,比如汽车。市场趋势回暖时切忌犹豫不定。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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