今年买房必须看懂的关键词:银根收紧、三价合一、转租为售

摘要:2017年深圳新房呈现“十五”连跌,整体均价52562元/平,新房供应和成交达12年来历史最低,新房与二手房明显倒挂。

来源:深圳新浪房产

2015-2017,深圳楼市从炙热到平稳,历经了跌宕起伏的3年。

2017年深圳新房呈现“十五”连跌,整体均价52562元/平,新房供应和成交达12年来历史最低,新房与二手房明显倒挂。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为,预计2018年市场整体成交量将依然处于低位,而价格继续保持稳定。他同时分析,2018年也有一些不可预测因素或将影响着房地产市场的稳定:比如银根紧缩、打击阴阳合同、税收政策以及加息的不确定性。

1、土地紧缺限价限售

2017深圳新房成交创新低

据深圳规土委数据统计,深圳2017年新房成交面积为259.06万平,成交25820套,均价为54445元/平。从历年成交数据上来看,2015-2017年三年时间,新房成交面积和套数逐渐减少,其中,2017年全年成交面积和套数几乎创下历年最低记录,全年新房供应量几乎为2006年成交面积以及套数的三分之一。历史新房成交量以及成交套数出现的三个小高峰,分别位于2006年,2009年以及房价上涨较快的2015年。

新房成交连续三年逐渐减少,一方面与深圳供地紧张相关,2017年深圳(不含深汕合作区)全年竟无一块可售住宅用地,全年仅出售一块位于龙华的只租不售住宅用地,由人才安居集团竞得。根据深圳市规划,到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里,截至2015年已使用940平方公里。

这意味着,2016年起,深圳只有30平方公里的新增建设用地指标,平均每年仅6平方公里新增建设用地配额,还得分大部分给商服、商业等,住宅用地十分稀缺,

2018年2月,政府即将出让的4块住宅用地中有1块位于坪山的可售住宅用地,实施限售政策,限售期为5年。

△2006年—2017年一手住宅量价走势(数据统计:深圳美联物业 深圳规土委)

另一方面,除可供开发的土地稀缺导致新房供应以及成交降低之外,十九大后,发展长租成为房地产供应主体的重要分支,长租公寓成为2017年房地产市场热门话题,加之备案限价以及“租售并举”的政策推出,不少开发商开始转变过去传统买地卖房的思维模式,启动“转售为租”,长租公司、开发商、银行、地方政府争相进入深圳长租市场发展,抢占市场先机。

如深业集团近期宣布将“深业中城”420套“豪宅”房源转售为租,全部用作长租公寓,未来将打造10000套长租公寓产品,碧桂园称3年要建100万套长租公寓,万科则早已为先,推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”,星河控股与中国建设银行深圳分行签订住房租赁战略合作的项目,全新楼盘星河荣御,共2687套面积从40-180平方米的全精装修户型,全部由售转租。

价格方面,在2006年-2017年时间段中,新房从9230元/平上涨至54445元/平,涨幅为4.89倍。涨幅最快的出现在2015-2016年期间,从均价33407元/平直接上涨至53455元/平,从“3”到“5”的跨越,仅用了短短一年时间。

在2016年“深八条”严控政策出台之后,2016年10月起至2017年12月,深圳房价实现“十五连跌”,累计跌幅390元/平,2017年全年新房成交均价为54455元/平,比2016年全年整体成交均价仅上涨990元/平,房价趋于稳定。

△数据来源:深圳美联物业 深圳规土委

2、深圳渐入存量房市场

一二手成交量现明显分化

近年来深圳增量土地有限,新房供应量已不能满足市场需求,深圳逐渐进入存量房市场,二手房的需求量不断增大,比新房交易量出现明显的倍数增长,二手交易量较之新房成交面积和套数开始出现较为明显的分化。

据美联物业(深圳)提供的数据显示,二手房供应量最大的2009年以及2015年,二手房成交面积破千万平方米,分别达到1226.58万平米以及1030万平方米,成交套数在2009年达到最高峰,为145863套,其次为2015年,达到123547套。

2007年与2010年,二手房交易套数突破10万套。值得注意的是,2006年一手住宅与二手住宅成交套数与面积相差无几。但从2017年数据上来看,二手成交面积为新房的2.07倍,而套数方面则为2.46倍,一二手交易量差异呈现几何倍数。

△2006年—2017年二手住宅量价走势(数据来源:深圳美联物业)

价格方面,二手房房价上涨最快的区间位于2015-2016年,从38316元/平上涨至51405元/平,上涨幅度为2.92倍,这与2015年“330”政策利好楼市密切相关,而2016-2017年期间,由于受到双调控政策影响,二手房价上涨较为平稳,2017年较之2016年上涨1157元/平。

△(数据来源:深圳美联物业)

3、楼市渐回理性,调控达预期

2015-2017年,深圳楼市从炙热到平稳,历经了跌宕起伏的三年。

2015年作为深圳地产火热的一年,新房市场供应成交与二房成交均极为繁荣。自2014年“930新政”以后,在换房客的带动下,改善型需求得到释放,再加上央行不断降准降息,开发商借机加快供应,成交量大幅增加,房价步入上升通道。

自2015年深圳房价持续上涨18个月以后,2016年政府通过3.25新政和10.4两轮新政严厉抑制房价的高增速,成交量价走势大体呈现正相关并形成高涨,下跌、调整、再回涨的循环。

在历经2016年两轮严厉调控之后持续至2017年,深圳新房呈现“十五”连跌,2017年整体均价为52562元/平,新房供应和成交达十二年来历史最低,新房成交与二手房成交出现较为明显的分化,2016年政策依然发挥主要作用,房价缓慢下跌,调控目的达到预期效果。

4、2018年关键词:

“银根紧缩” “三价合一” “转售为租” “交易税率”

深圳中原董事总经理郑叔伦认为,预计2018年市场整体成交量将依然处于低位,而价格继续保持稳定。他同时分析,2018年也有一些不可预测因素或将影响着房地产市场的稳定,值得购房者关注。比如银根紧缩、打击阴阳合同、税收政策以及加息的不确定性。

“今年银根紧缩是市场常态,市场预期金会稍有宽松,但上半年将会继续维持资金收紧态势。其次,2018年深圳出台政策打击阴阳合同,首付预期提高,将对刚需和投资客造成影响,影响市场成交量。

郑叔伦谈道,虽然2018年出台房产税的可能性不高,但市场对交易税反应相对较小,12月深圳商务公寓增值税从5%恢复到10%,2018年交易环节的税种有可能继续恢复或加大税率。此外,美国持续加息对中国经济造成了较大不利影响,虽然市场对这种加息预期有了一定消化,但是中国经济依然存在较大压力,不排除中国加息的可能性。

当然,基准利率也可能保持不变,而是贷款利率上浮幅度继续增加,这种情况下,供楼成本也会增加,不过从长远来看,深圳市场依然保持长期乐观。

“政策行政和银行资金层面暂时还看不到放松的迹象。”美联物业深惠董事总经理江少杰谈道,去年“深八条”出台到现在,2017年深圳新房呈现十五连跌,成交量减少,许多低价盘基本被消化掉,而原关内的住宅项目由于限价备案较为困难,等待的资金成本可能会回归在房价上,会进一步影响新房的两极分化。

租售并举以及长租市场的发展使得部分新房转售为租,加上限售政策影响和深圳人口持续增长,也不排除未来会导致新房供应出现断层,预计2018年新房市场也不乏出现转售为租和大宗交易的情况。

他认为,二手房在2018年一二季度成交量或因预计二季度即将出台的“三价合一”(评估价、成交价、备案价)交易税费影响呈现明显下滑趋势。“三价合一”将会对二手房市场造成较大影响,尤其影响公寓以及商办物业,住宅的预计消化时间为3-6个月,商办消化时间将会更长,虽然二手房成交价格上不会大跌,但预计2018全年整体成交量会比2017年整体成交量下滑20-30%,每月约5000余套二手成交量将会继续探底。

“从中长端来看,政府“以租代售”导向较为明确,这点类似于香港市场,许多物业会更多倾向于照顾中低端收入人群,而私人住宅针对负担得起的购房人群,当租赁供应量达到一定数量的时候, 政府有可能相对放开一些对私人住宅价格控制。

江少杰分析,香港目前有超过100万套廉租房,很多购房者首次置业基本上是依靠购置廉租房来实现,但由于国人对自有住房的传统思想难以改变,未来供不应求的局面还会出现,总体来说,中长线还是很看好深圳的房价。

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